Pojęcie współwłasności jest zagadnieniem dotyczącym wielu podmiotów, ale przede wszystkim osób fizycznych. Uregulowania dotyczące prawa własności na rzeczy lub nieruchomości wspólnej stanowią złożone kwestie. Współwłasność nieruchomości przysparza jednak najwięcej problemów współwłaścicielom, zwłaszcza gdy chodzi o kwestie związane ze sprzedażą. Jakich czynności prawnych możemy zatem dokonywać samodzielnie, a które z nich dla swojej skuteczności będą wymagały zgody pozostałych współwłaścicieli?
Rodzaje współwłasności a wpływ na sytuację prawną współwłaścicieli.
W prawie polskim wyróżniamy dwa rodzaje współwłasności – współwłasność łączną oraz współwłasność w częściach ułamkowych. Pierwsza z nich występuje w ściśle określonych przypadkach. Przykładem współwłasności łącznej jest ustawowa oraz umowna współwłasność majątkowa małżonków, a także współwłasność wspólników spółki cywilnej. W tych sytuacjach przedmiot współwłasności jest niepodzielny, dopóki taka współwłasność trwa. Oznacza to brak możliwości rozporządzania rzeczą lub nieruchomością bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Natomiast sytuacja wygląda zgoła odmiennie w przypadku współwłasności ułamkowej. Współwłaściciele w reżimie współwłasności ułamkowej mają udziały, które mogą być różnej wielkości. Udział w przedmiocie współwłasności stanowi odrębne prawo każdego ze współwłaścicieli. Zgodnie z art. 198 k.c. każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jest to prawo wyłączne. W praktyce więc sprzedaż udziału w nieruchomości nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Należy jednak pamiętać, że jeżeli dana czynność będzie rodzić konsekwencje dla całej nieruchomości, dokonanie jej musi odbyć się za zgodą pozostałych współwłaścicieli. Przykładem może być ustanowienie służebności na nieruchomości.
Rodzaj czynności a swoboda współwłaściciela przy ich dokonywaniu
Jeżeli chodzi natomiast o zarzadzanie całą nieruchomością wspólną, konsultowanie dokonywanych czynności będzie zależeć od ich charakteru, mimo swobodnego rozporządzania swoim udziałem. Trzeba wyraźnie odróżnić rozporządzanie własnym udziałem od zarządu całą rzeczą wspólną. Sprzedaż własnego udziału co do zasady nie wymaga zgody pozostałych współwłaścicieli. Inaczej jest przy czynnościach dotyczących całej nieruchomości. Do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli, liczonej według wielkości udziałów, natomiast do czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich. W razie braku wymaganej zgody ustawa przewiduje możliwość zwrócenia się do sądu.
Prawo pierwokupu – kiedy przysługuje?
W przypadku nieruchomości rolnej należy pamiętać o prawie pierwokupu wynikającym z art. 166 § 1 k.c. W razie sprzedaży udziału w takiej nieruchomości pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli gospodarstwo rolne jest prowadzone na wspólnym gruncie. Przepis ten nie będzie miał zastosowania, jeżeli:
- osoba ta jednocześnie prowadzi gospodarstwo rolne i sprzedaje udział wraz z nim,
- nabywcą jest podmiot, który w przyszłości dziedziczyłby gospodarstwo od sprzedającego współwłaściciela.
Zniesienie współwłasności – jakie mamy możliwości?
Zagadnieniem związanym z chęcią sprzedaży nieruchomości lub zbycia swojego udziału w niej, jest zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może zażądać dokonania takiej czynności. Prawo to nie jest ograniczone czasowo, a roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Podział nieruchomości może nastąpić na kilka sposobów. Wyróżnia się zniesienie współwłasności w formie umowy bądź na drodze sądowej.
Gdy chodzi o sposób związany z umową, z racji, że dotyczy ona nieruchomości musi ona zostać stworzona przed notariuszem. Warunkiem koniecznym do skorzystania z tej drogi zniesienia współwłasności jest obecność wszystkich współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości, zwłaszcza gdy współwłasność powstała wskutek dziedziczenia, może to nastręczać trudności. Należy mieć też na uwadze zgodność oraz wolę współwłaścicieli co do sposobu zniesienia współwłasności.
Skorzystanie z możliwości podziału współwłasności przed sadem z kolei jest odrębnie uregulowane przez przepisy Kodeksu postępowania cywilnego w art. 606-608 k.p.c. i 611-625 k.p.c. Postępowanie takie jest nieprocesowe, przez co osobiste stawiennictwo nie jest konieczne. Stanowi to spore ułatwienie. Współwłaściciele nie muszą być również zgodni co do sposobu podziału nieruchomości, ponieważ sąd samodzielnie dokona podziału współwłasności. Istnieje jednak możliwość przedłożenia planu podziału, co będzie skutkować niższą opłatą przy składaniu stosownego wniosku.
Podsumowanie
Problematyka współwłasności, zwłaszcza współwłasności ułamkowej to złożona kwestia. Prawa współwłaścicieli oraz ich wzajemne stosunki mogą stanowić przeszkody, w momencie próby rozporządzania przedmiotem współwłasności. Nie są to jednak sytuacje patowe, a szczegółowa analiza stosunków właścicielskich na nieruchomości może nieść ze sobą możliwość wypracowania korzystnego rozwiązania.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej i borykasz się z podobną sytuacją skontaktuj się z kancelarią w celu uzyskania niezbędnej i profesjonalnej analizy Twojej sytuacji.
