Jednym z częstszych źródeł sporów pomiędzy nabywcami lokali a deweloperami pozostaje sposób ustalania powierzchni użytkowej mieszkania. W szczególności kontrowersje budzi pytanie, czy – i w jakim zakresie – do tej powierzchni można wliczać metraż zajęty przez ściany działowe. Choć zagadnienie to było już wielokrotnie przedmiotem analiz, praktyka rynkowa pokazuje, że nadal pojawiają się zapisy umowne, które mogą naruszać prawa konsumentów.
W niniejszym artykule skupiamy się na najczęściej spotykanych konstrukcjach umownych, które w kontekście ścian działowych budzą zastrzeżenia z punktu widzenia prawa konsumenckiego i aktualnego orzecznictwa.
Odwołania do norm – kiedy deweloper interpretuje je na własną korzyść
W umowach deweloperskich standardem jest wskazywanie, że powierzchnia użytkowa lokalu została obliczona zgodnie z określoną normą, najczęściej PN-ISO 9836. Samo odesłanie do normy nie jest oczywiście wadliwe. Problem pojawia się wówczas, gdy z treści umowy lub dokumentów towarzyszących wynika, że deweloper przyjmuje własną, nieuprawnioną interpretację normy, prowadzącą do wliczenia do powierzchni użytkowej powierzchni zajętej przez ściany działowe pomiędzy pomieszczeniami.
Takie postanowienia były już przedmiotem kontroli sądowej. W prawomocnym wyroku Sąd Okręgowy Warszawa – Praga w Warszawie w sprawie o sygnaturze akt IV Ca 1735/23 uznał, że klauzule tego rodzaju mają charakter niedozwolony i jako takie nie wiążą konsumenta, jeżeli prowadzą do zawyżenia metrażu lokalu wbrew rzeczywistej treści normy, na którą się powołują.
„Podwójny metraż” – powierzchnia użytkowa a powierzchnia rozliczeniowa
Innym mechanizmem spotykanym w praktyce jest wprowadzanie do umowy dwóch odrębnych pojęć: powierzchni użytkowej oraz tzw. powierzchni rozliczeniowej. Deweloperzy próbują niekiedy uzasadniać taki podział twierdzeniem, że starsze wydania norm PN-ISO 9836 dopuszczały inne zasady kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowymi niż wydania nowsze.
Stanowisko to nie znajduje jednak potwierdzenia w interpretacjach Polskiego Komitetu Normalizacyjnego. PKN jednoznacznie wskazuje, że wszystkie wydania normy PN-ISO 9836 – począwszy od 1997 r. – są merytorycznie spójne w zakresie zasad kwalifikowania powierzchni zajętej przez ściany działowe. W konsekwencji tworzenie dodatkowych, „umownych” kategorii metrażu może być oceniane jako próba obejścia reguł ochrony konsumenta.
Klauzule tolerancyjne – zmiana powierzchni bez zmiany ceny?
Na marginesie sporów o ściany działowe warto wspomnieć o jeszcze jednym typie zapisów, który coraz częściej pojawia się w umowach deweloperskich. Chodzi o postanowienia, zgodnie z którymi strony „akceptują” zmianę powierzchni lokalu do określonego procentu (np. 3–5%), przy czym zmiana ta nie ma wpływu na cenę mieszkania.
Co do zasady takie klauzule nie są z góry zakazane, jednak w relacji z konsumentem mogą okazać się prawnie wątpliwe, zwłaszcza gdy:
- prowadzą do realnego zmniejszenia powierzchni lokalu bez proporcjonalnego obniżenia ceny,
- nie precyzują sposobu pomiaru i momentu jego dokonania,
- w praktyce chronią wyłącznie interes ekonomiczny dewelopera.
W orzecznictwie i praktyce UOKiK podkreśla się, że nawet „tolerancja techniczna” nie może prowadzić do sytuacji, w której konsument płaci za metry, których faktycznie nie otrzymał. Dlatego również tego rodzaju zapisy mogą – w konkretnych okolicznościach – podlegać skutecznemu zakwestionowaniu.
Skutki prawne wadliwych zapisów
Niezależnie od przyjętej konstrukcji umownej, kluczowe znaczenie ma to, czy jej skutkiem jest zawyżenie ceny lokalu w stosunku do jego rzeczywistej powierzchni użytkowej. Jeżeli tak się dzieje, konsument może dysponować roszczeniami cywilnoprawnymi, w tym w szczególności:
- roszczeniem o zwrot nadpłaty,
- roszczeniem opartym na przepisach o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. Kodeksu cywilnego),
- powołaniem się na abuzywność klauzul umownych (art. 385¹ k.c.).
W sytuacjach, w których deweloper nie udostępnia jasnych danych co do sposobu wyliczenia powierzchni, pierwszym krokiem powinno być wystąpienie z żądaniem przedstawienia szczegółowego rozliczenia metrażu oraz wskazania zastosowanej normy.
Podsumowanie
Spory dotyczące wliczania ścian działowych do powierzchni użytkowej lokalu nie są wyłącznie problemem technicznym – bardzo często mają one konkretne konsekwencje finansowe dla nabywców mieszkań. Zarówno nieprawidłowe odwoływanie się do norm, jak i tworzenie dodatkowych pojęć metrażu czy wprowadzanie klauzul tolerancyjnych „bez wpływu na cenę” może prowadzić do naruszenia praw konsumenta.
Z tego względu każdorazowo warto analizować nie tylko samą liczbę metrów wskazaną w umowie, ale również mechanizm jej ustalenia oraz skutki, jakie umowa przewiduje w przypadku rozbieżności pomiędzy metrażem projektowanym a rzeczywistym.