Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Zanim jednak dojdzie do podpisania ostatecznej umowy sprzedaży, strony często zawierają umowę przedwstępną. Jej celem jest zabezpieczenie transakcji i ustalenie kluczowych warunków przyszłej umowy przyrzeczonej. Istnieją jednak zagrożenia, które mogą dołożyć nam zmartwień związanych z inwestycją. Na co więc zwrócić uwagę, aby uniknąć kosztownych błędów?
Umowa przedwstępna a umowa przyrzeczona – w jaki sposób są powiązane?
Umowa przedwstępna jest umową, gdzie jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia określonej umowy, tzw. umowy przyrzeczonej. Sytuacja, gdzie przed sfinalizowaniem umowy sprzedaży zawiera się jej przedwstępną formę jest dość częste. Należy zwrócić uwagę na to, czy przedmiotem umowy sprzedaży jest mieszkanie z rynku wtórnego już istniejące, czy będzie to mieszkanie od dewelopera, jeszcze nieistniejące. W drugim przypadku należy zachować szczególną ostrożność, ponieważ oprócz zakupu mieszkania niezbędne jest przeniesienie jego własności. Czynność taka niestety nie zawsze dochodzi do skutku.
Forma umowy – dlaczego jest tak ważna?
Forma umowy odgrywa istotną rolę. Najlepsze zabezpieczenie stanowi umowa w formie aktu notarialnego. Oczywiście istnieje możliwość sporządzenia umowy przedwstępnej w formie pisemnej zwykłej, jednak nie daje ona możliwości dochodzenia sfinalizowania umowy przyrzeczonej przed sądem.
W umowie przedwstępnej powinny znaleźć się:
- dane stron,
- cena nieruchomości,
- opis nieruchomości,
- termin i miejsce zawarcia umowy,
- wysokość zadatku bądź zaliczki
- potwierdzenie prawa własności podmiotu, który zbywa nieruchomość,
- określenie warunków przekazania mieszkania, jeżeli mamy do czynienia z mieszkaniem od dewelopera, a zwłaszcza termin dokonania tej czynności,
- własnoręczny podpis umowy.
Warto zastanowić się także, czy w umowie przedwstępnej lepiej zawrzeć zaliczkę, czy zadatek. Każde z tych zabezpieczeń umowy różni się, gdy chodzi o konsekwencje niewykonania umowy przez którąś z jej stron.
Zaliczka a zadatek
Zaliczka jest popularnym środkiem zabezpieczenia umowy. Nie ma ona jednak regulacji prawnej. Określa się ją jako przedpłatę, która stanowi tzw. świadczenie częściowe. Jeżeli zdecydujemy się na zaliczkę, to niezależnie od sytuacji każdorazowo będzie ona podlegać zwrotowi. Gdy umowa zostanie wykonana, wówczas kwota wpłacona na rzecz zaliczki uwzględniana jest w ostatecznym rozliczeniu przy sprzedaży mieszkania.
Zadatek posiada regulację w Kodeksie cywilnym w art. 394. Z tego względu stanowi on już na tym etapie silniejsze zabezpieczenie umowy. Konsekwencje związane z niewykonaniem umowy a kwestia zadatku kształtują się różnie. Jeżeli to kupujący nie wykona umowy, sprzedający może zadatek zatrzymać. Natomiast, gdy to sprzedający nie wykona umowy, wówczas kupujący może żądać dwukrotności zadatku. Gdy dojdzie do sfinalizowania umowy, kwota wpłacona na rzecz zadatku zaliczana jest na poczet ceny nieruchomości.
Dochodzenie roszczeń z tytułu naruszenia umowy przedwstępnej
Oprócz wyżej wymienionych zabezpieczeń umowy możemy dochodzić pewnych roszczeń, jeżeli nie dojdzie do realizacji umowy przyrzeczonej. Taką możliwość daje nam właśnie zawarcie umowy przedwstępnej. Dzięki temu można żądać naprawienia szkody, którą poniosła strona umowy, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Oprócz tego można wystąpić do sądu z powództwem o zawarcie umowy. Będzie to możliwe jedynie, gdy umowa ma formę aktu notarialnego, jak wspomniano powyżej. Kluczowym do dochodzenia roszczeń jest analiza postanowień zawartej przez strony umowy przedwstępnej. Niekiedy zawierają one w umowie karę umowną, która także może być dochodzona. W każdym przypadku, niezależnie od formy sporządzenia umowy zostaje nam jeszcze odpowiedzialność kontraktowa na zasadach ogólnych z tytułu niewykonania umowy.
Podsumowanie
Warto zatem dokładnie przeanalizować co umieścić w umowie przedwstępnej oraz przemyśleć formę sporządzenia umowy. Skonsultowanie swojej sytuacji prawnej może zagwarantować nam spokój i bezpieczeństwo, które są niezmiernie ważne przy dokonywaniu czynności związanych ze sprzedażą mieszkania.
Jeżeli potrzebujesz pomocy prawnej i borykasz się z podobną sytuacją skontaktuj się z kancelarią w celu uzyskania niezbędnej i profesjonalnej analizy Twojej sytuacji.
